Et boliglån er et lån med pant i fast eiendom og finansiert ved utstedelse og salg av panteobligasjoner.

En av fordelene med boliglån er at rente og bidragsrente samlet typisk er noe lavere enn renten på lån som ikke er basert på panteobligasjoner.

Hvordan boliglån fungerer

Du får boliglån fra et boliglånsinstitusjon – via banken din. Som sikkerhet for lånet tar boliglånsinstitusjonen pant i boligen din.

I motsetning til banklån har boliglån et direkte forhold til obligasjoner. Renten på boliglånet ditt fastsettes ut fra tilbud og etterspørsel på finansmarkedene, hvor renten er betalingen som investorer må få for sin investering i obligasjonene.

Litt forenklet kan man si at dersom det er mye penger i omløp, er det færre som trenger å låne penger – og flere som har penger til overs som de gjerne vil investere/plassere.

Jo større etterspørsel etter å investere/plassere penger, jo lavere er renten på boliglånet ditt.

Hvis det derimot ikke er så mye penger i omløp, er det flere som trenger å låne penger – og færre som har penger til overs som de gjerne vil investere/plassere. Det motsatte gjelder derfor her: Jo lavere etterspørsel etter å investere/plassere penger, jo høyere rente på ditt boliglån.

Totalkredit er en del av det danske boliglånssystemet, som har eksistert i mer enn 200 år og er helt unikt – fordi det ikke finnes andre steder i verden.

Fast eller variabel rente?

Når du skal låne penger til boligen din – må du ta et viktig valg. Skal du velge lån med fast eller variabel rente?

Fast rente

Når du tar opp et boliglån med fast rente, betyr det at renten alltid er den samme gjennom hele lånets løpetid. Så uansett om det er generell renteøkning – eller rentefall – må du betale samme rente hver eneste måned.

Flytende rente

Velger du et lån med flytende rente betyr det at renten både kan stige og synke. Kommer det en generell renteøkning, vil lånet ditt med flytende rente bli dyrere. Og på samme måte vil et generelt rentefall gjøre lånet ditt billigere. Så din månedlige utgift kan være både høyere og lavere. Det er fordeler og ulemper med begge lånetypene.

Når du trenger boliglån kan du vurdere om du foretrekker et fleksibelt lån hvor du kan hoppe over avdragene i en eller flere perioder. Et lån med mulighet for rentefri nedbetaling kan gi deg rom i budsjettet til for eksempel å betale ned annen dyrere gjeld eller spare mer til pensjonen.

Hva er et rentefritt lån?

Det er et fleksibelt lån hvor du kan sette nedbetalingen på pause i en eller flere perioder – vanligvis i opptil 10 år totalt over hele låneperioden, dersom din økonomiske situasjon tillater det på det tidspunktet du ønsker å velge avdragsfrihet. . Snakk med rådgiveren din om avdragsfriheten skal starte når du får nedbetalt lånet eller vente til behovet melder seg. Ønsker du fastrente må du fra starten velge om du vil ha mulighet til avdragsfrihet.
Når lånet er rentefritt betaler du kun renter og bidrag. Men lånet skal likevel betales tilbake til avtalt tid. Så hvis du for eksempel har et 30-års lån og velger å hoppe over avdragene i totalt 10 år, har du bare 20 år på deg til å betale tilbake lånet.

Det finnes også lånetyper hvor du kan få inntil  30 års avdragsfrihet dersom din egen bolig (ikke fritidsbolig) er belånt med 60 % eller mindre.

Bør jeg velge lån med eller uten avdrag?

Lån med avdrag

Velger du et avdragslån betaler du ned på gjelden din, som derfor blir mindre for hvert avdrag. Dette kalles også «sparing i hjemmet». Du betaler lavere bidragssats på lån med avdrag enn på tilsvarende lån uten avdrag.

Lån uten avdrag

Velger du et avdragsfritt lån betyr det at du ikke betaler ned på gjelden i en eller flere perioder, men betaler kun renter og bidrag. Det kan for eksempel være en fordel om du har annen dyrere gjeld som du ønsker å betale først, eller om du vil spare mer til pensjonen i en periode. Samlet sett vil lånet bli dyrere for deg fordi du bruker mer penger på renter og bidrag i løpet av lånet sammenlignet med et tilsvarende lån med avdrag. Du betaler høyere bidragssats på lånet ditt i den rentefrie perioden.

Du vil fortsatt skylde det samme beløpet på lånet gjennom hele den rentefrie perioden. Så når den utløper, øker fordelen merkbart fordi du nå må betale tilbake lånet.

Utsettelsesperiode – hvorfor?

Bli kvitt den dyre gjelden
Det kan være lurt å velge avdragsfrihet dersom du har annen gjeld som er dyrere enn boliglånet ditt. På den måten kan du bruke sparepengene på boliglånet til å få den dyre gjelden ut av verden.

Luft i økonomien
Noen perioder av livet ditt er dyrere enn andre. Her kan en pause fra avdrag gi deg den ekstra pusten du trenger. Det kan være i forbindelse med å øke familien, hvor det kan være til stor hjelp å ha mulighet til å redusere bokostnadene.

Øk pensjonen
Ta en pause fra avdrag hvis pensjonssparingen din trenger å vokse. Eller ta en periode uten avdrag, hvis du er pensjonist med god friverdi i boligen og ser inn i en periode med litt trang økonomi.